Pentru ca nu am fost intrebat, imi dau si eu cu parerea.
Dupa ce anul trecut am dat faliment cu agentia imobiliara la care sunt actionar. Dupa ce au trecut mai mult de 6 luni de la ultima tranzactie facuta/intermediata de mine. Dupa ce mi s-a marit rata la credit cu 20%, asa, fara motiv (EURIBOR e la cel mai jos nivel din ultimii 5 ani). Dupa ce am incercat sa vand o casa cu 150.000 EUR si am redus-o la 125.000 EUR si in afara de telefoane cu “va ofer 80 mii” sau “va mai sun eu” nu am mai primit nimic. Iata ce zic eu:
- piata se va debloca cand vor fi bani la bancile-mama (sistemul bancar romanesc e 95% strain). Adica, intr-un scenariu fericit, prin septembrie 2009. Si, bineinteles, trebuie sa mai scada dobanzile!
- piata se va debloca cand presa va reincepe articolele pozitive (azi am vazut doua incercari, in ZF si in Capital). Imi este greu sa spun daca articolele au fost sau nu platite de cineva. Este insa evident ca trusturile de presa vor face jocul patronilor, daca acestia au in cash si vor sa-l investeasca in imobiliare. Ma astept la articole extraordinar de frumoase din partea ziarelor holdingului Adevarul-Dinu Patriciu.
- piata se va debloca cand bancile vor incepe sa vanda proprietatile cu creditele neplatite. Ma tem insa ca nu o vor face prea curand, din motive evidente. Nu vor sa sperie piata si nici sa vanda in pierdere. Pana la urma, asta e, nu de acolo fac ele rost de lichiditatile de care au mare nevoie.
Un semnal bun va fi cand dobanzile la depozite vor fi la nivelul din ianuarie 2008. Adica, pentru euro, pe la 3,5%.
De unde va pleca piata atunci?
La apartamentele vechi se va pleca de la un -40% fata de pretul cel mai mare. Si va reincepe sa creasca intr-un ritm normal, de vreo 5% pe an. Asta ca sa acopere macar o parte din inflatie. Si asta pana cand vor reincepe dezvoltatorii sa construiasca, iar, mai mult. Prin 2011. Dupa aceea, pauza.
La apartamentele noi, cred ca preturile vor pleca de la maxim -20% fata de preturile cele mai mari. Vorbesc, bineinteles, de locuinte normale, nu de lux si de preturi medii. Contrar asteptarilor, nu vor exista preturi mai mici de 1200 EUR/m2 construit. Pentru ca locuintele terminate in momentul de fata – cele care vor fi pe piata atunci – au fost construite cand pretul materialelor era cel mai sus, cand pretul terenului era cel mai sus, cand manopera incepuse sa creasca vertiginos. Iar cum proiectele noi au fost sistate, cei care vor cu adevarat o casa, o vor cumpara. Iar dezvoltatorii nu se vor duce mai jos. Asta dupa ce, bineinteles, unele apartamente se vor vinde si mai jos, la 1000 EUR/m2 (sunt deja oferte pe piata), dar asta va fi de scurta durata, un dezvoltator nu va vinde toate apartementele la pretul asta! Pentru ca, desi are credit de la banca, nici banca nu va fi de acord sa vanda in pierdere. Mai bine asteapta amandoi. Un an, doi, cat trebuie.
La terenuri (in afara Bucurestiului). Aici e mai complicat. Pentru ca, asa cum spuneam intr-o postare mai veche, vor fi unele care nu vor valora nimic. Chiar daca au fost cumparate cu 5, 10 sau 50 EUR. Este dificil sa faci o prognoza. Sunt putin subiectiv, dar cred ca Snagovul va avea intotdeauna un statut aparte. In rest, pret mediu de 50 EUR/m2 pentru un teren cu utilitati. Dar vor fi localitati la 20 km de Bucuresti in care pretul nu va depasi 25 EUR/m2, cu tot cu utilitati. La revedere preturi de 100 EUR/m2, in Chiajna, Crevedia, Balotesti etc. Bineinteles, terenurile intre case, in locuri frumoase (padure, spatiu, lac etc), amenajate, vor putea depasi pretul mediu, cum mult chiar.
De acum va depinde foarte mult locul, amplasamentul. Doua apartamente identice, din acelasi bloc, acelasi etaj, dar cu orientari diferite, vor avea preturi diferite. Nu vei mai putea spune “in Militari, pretul la doua camere e de 60.000 EUR”. Pentru ca vor fi apartamente de 2 camere si cu 45.000 EUR, si cu 80.000 EUR.
Despre speculatori
Contrar opiniilor infuriate ale unora, piata nu a ajuns acolo sus (numai) din cauza speculatorilor. Piata a fost libera. Euforica, dar libera. Speculatorii au vandut unor persoane care au vrut sa cumpere. Nu i-au amenintat cu moartea. Si nici agentii imobiliari – pe care e suparata toata lumea, inclusiv aia care au facut afaceri bune cu acestia! -, nici ei nu sunt mai vinovati decat cei care, cu banii in buzunar, au zis “Cumpar!”. Cei care se bucura ca acum speculatorii vor primi o lovitura in freza, se inseala (un pic). Speculatorii au cumparat ieftin, au vandut scump, au cumparat iar ieftin, au vandut iar scump. Clientul final este un nene care s-a indatorat pe 30 ani ca sa aibe casa lui (pe care n-o mai vinde, chiar daca a scazut cu 50% valoarea ei, si chiar daca plateste 300% imprumutul!) sau, un mic “investitor” – un om cat se poate de normal, cu un job/firma – care spera sa castige si el mai mult. Nu s-a intamplat, asta e, nu statea el in banii aia pe care i-a investit, asa ca, surpriza, nici el nu va vinde acum. Pentru ca n-o sa fie el prostul care a cumparat scump si vinde ieftin.
Concluzie
Cei care au cumparat scump nu vor vinde. Numai speculatorii care au cumparat scump o vor face. Daca nu au incotro. Dar cei mai multi, care au cumparat scump, ori vor continua sa locuiasca in ce au cumparat scump, ori vor inchiria, ori vor astepta. Nu, nu toti cei care cumpara isi fac calcule de randament. Nu-i intereseaza ca rata e mai mare decat chiria. Pentru ca ei nu fac calcule. Ei au un principiu solid, romanesc: asta e (ne-am furat-o, acum ciocu’ mic). Bineinteles, pentru cei care nu vor mai putea sa sustina rate, sau vor avea accese de nebunie (”ti-am zis eu, Costele, sa nu cumparam ca e scump?!”), vor vinde. Ieftin, putin, n-are importanta. Sa scape, sa nu mai auda. Dar vor fi putini. Romanul, chiar si indatorat, e mai al dracu ca un taur in calduri. Asta e un element pe care cei care tot canta prohodul pietei nu-l iau in calcul. Pe langa celelalte.
Am zis eu sa cumparati? Nu, nene, faceti ce vreti…
